Можно ли отказаться от продажи квартиры

Собираюсь купить квартиру, выбрала подходящий вариант, заключили предварительный договор купли-продажи, внесла задаток 100 тысяч рублей. Но возникли сложности из-за оформления ипотеки, и продавцы передумали продавать квартиру сейчас. Имеют ли они право отказаться, когда договор оформлен и внесен задаток?


ЕСЛИ ПОКУПАТЕЛЕМ УЖЕ ВНЕСЕН ЗАДАТОК

— Собираюсь купить квартиру, выбрала подходящий вариант, заключили предварительный договор купли-продажи, внесла задаток 100 тысяч рублей. Но возникли сложности из-за оформления ипотеки, и продавцы передумали продавать квартиру сейчас. Имеют ли они право отказаться, когда договор оформлен и внесен задаток?

Президент Адвокатской палаты РМЭ Ольга Олеговна ПОЛЕТИЛО:

— Вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд. В Гражданском кодексе есть ст. 380, которая определяет, что задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Статья 381 говорит: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В принципе, вы могли требовать двойную сумму задатка. Но проблема в том, что договор, по которому должны идти платежи (то есть сам договор купли-продажи), еще не заключен. А обеспечить задатком предварительный договор нельзя, потому что он не содержит в себе денежных обязательств, только обязательство заключить в будущем договор.

Соответственно, ваш задаток нельзя считать задатком в контексте статей 380 и 381 ГК РФ. Если задаток вдруг оказался «не задатком», то такой задаток следует считать авансом (п. ст. 380 ГК РФ). Аванс же при расторжении договора возвращается в одинарном размере.

Но не расстраивайтесь, есть и другие способы оказать воздействие на нерадивого продавца.

Если предварительный договор заключен правильно и содержит все необходимые существенные условия, то можно подать иск в суд с требованием о понуждении заключить договор (именно так и звучит п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Можно также забрать аванс в одинарном размере и затем подать в суд с требованием о возмещении убытков. Не вдаваясь в подробности, скажу, что доказать размер убытков по такой сделке крайне сложно.