Обязанности — по кодексу, права — по суду

КАК ЗАСТАВИТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ ВЫПОЛНЯТЬ СВОИ ОБЯЗАННОСТИ И КАКИЕ ПРАВА ОНА ИМЕЕТ В БОРЬБЕ С НЕПЛАТЕЛЬЩИКАМИ

По данным прокуратуры г. Йошкар-Олы, на деятельность ЖЭУК приходится 80 процентов жалоб горожан. В основном жильцы неудовлетворены состоянием кровли и отсутствием ремонта в подъездах.

Под надзор городской прокуратуры в текущем году попали все пять управляющих компаний столицы республики.


КАК ЗАСТАВИТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ ВЫПОЛНЯТЬ СВОИ ОБЯЗАННОСТИ И КАКИЕ ПРАВА ОНА ИМЕЕТ В БОРЬБЕ С НЕПЛАТЕЛЬЩИКАМИ

По данным прокуратуры г. Йошкар-Олы, на деятельность ЖЭУК приходится 80 процентов жалоб горожан. В основном жильцы неудовлетворены состоянием кровли и отсутствием ремонта в подъездах.

Под надзор городской прокуратуры в текущем году попали все пять управляющих компаний столицы республики. В адрес директоров ЖЭУК выписываются представления, их и начальников домоуправлений штрафуют. В то же время ЖЭУК испытывают острую нехватку денег по причине антигражданского поведения некоторых квартиросъемщиков-должников.

Соблюдение законодательства ЖЭУК и ТСЖ контролируют сотрудники прокуратуры и проводят соответствующие проверки по заявлениям и жалобам йошкаролинцев.

Так какие услуги обязаны предоставлять управляющие компании и какими правами в борьбе с неплательщиками они обладают? Разобраться в этом мы попросили помочь заместителя прокурора г. Йошкар-Олы Александра Юрьевича ПАВЛОВА.

— Александр Юрьевич, давайте еще раз напомним читателям об обязанностях ЖЭУК. Как их трактует Жилищный кодекс РФ?

— По статье 161 ЖК РФ управляющие компании должны обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к поставкам ресурсов для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Причем, в соответствии с Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг, установленными Правительством РФ.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения Постановления Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. предусматривают следующие обязанности ЖЭУК:

— осмотр общего имущества;

— обеспечение установленных законодательством температуры и влажности в помещениях общего пользования;

— уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

— сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, в том числе от деятельности организаций и ИП, пользующихся нежилыми помещениями в доме;

— меры пожарной безопасности;

— содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства;

— текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» — «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Более того, по постановлению Правительства РФ № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23.05.2006 года, управляющая компания обязана обеспечивать бесперебойное предоставление услуг ЖКХ, устранять аварии и вести учет жалоб.

А сколько раз должны вывозить, к примеру, мусор и убираться в подъезде, должно быть прописано в договоре с управляющей компанией.

Также, согласно ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах, тарифах на услуги и работы по содержанию, ремонту многоквартирных домов, о размерах оплаты услуг ЖКХ, об объеме, о перечне и качестве выполняемых работ.

— Обязана ли ЖЭУК по заявлению жильца, к примеру, бесплатно заменить протекающие в квартире батареи?

— Если квартира муниципальная — обязаны, если в собственности — нет.

— Как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности по ремонту и благоустройству жилых домов?

— Оплаченная квитанция — гарантия, что подъезд будет вовремя и качественно отремонтирован, мусор вывезен, а дворник своевременно подметет двор. Чтобы добиться от ЖЭУК исполнения своих обязанностей, не следует писать им горы писем: требуется просто подать заявление на имя начальника в двух экземплярах — причем, ваш обязательно должен быть пронумерован входящим номером. Более оптимальным вариантом будет коллективное письмо.

Если реакции на него не последует, потребуйте отказ в письменной форме с обоснованием. С этими документами — заявлением и отказом — обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию при Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РМЭ. Ее руководитель должен назначить комиссию и дать письменный ответ. Если он не устроит, подавайте исковое заявление в суд.

— В Марий Эл долги граждан по ЖКХ составляют сотни миллионов рублей. Каковы права ЖЭУКов в борьбы с неплательщиками?

— Согласно ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие с ним члены семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилья по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилплощади, установленному для вселения граждан в общежитие. В выселении злостных должников ничего неправомерного нет, но решаться этот вопрос должен только через суд.

Помимо этого ЖЭУК может приостановить или ограничить подачу горячей воды, электроэнергии и газа либо начислять штрафы и пени за просроченные платежи. Вообще для работы с неплательщиками в каждой компании созданы юридические отделы.

Что касается других прав ЖЭУК, то в их полномочиях требовать допуска в заранее согласованное время в жилье потребителя, допустим, один раз в полгода для проверки правильности снятия показателей счетчиков и в любое время для устранения аварий.

— Какие домоуправления в последнее время привлекались к ответственности?

— От жильцов дома № 11 по улице Чернышевского, являющегося памятником истории и культуры, объектом культурного наследия регионального значения, поступила жалоба, что ДУ-3 не ремонтирует кровлю и канализацию. Начальник домоуправления оштрафован на 4400 рублей. Исполнение требований прокурора контролируется.

А квартиру жителя по адресу Мичурина, 38 заливала вода с крыши. Проверка показала, что причина в разгерметизации примыкания вентиляционного канала к шиферной кровле. Это нарушение Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года, а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 года. В отношении ДУ-18 возбуждено дело об административном правонарушении, директору ОАО «ЖЭУК «Заречная» внесено представление об устранении неполадок.

ДУ-19 той же ЖЭУК тоже не исполняло свои обязанности перед жильцами дома № 22 по Ленинскому проспекту, а именно отмостка под балконами пяти квартир на момент проверки находилась в неисправном состоянии, имелись просадки асфальтового покрытия перед входными крыльцами подъездов.

Нарушает жилищное законодательство и ОАО «ЖЭУК «Заводская», которое в трех многоквартирных домах, находящихся на его балансе, не обеспечивает исправное состояние кровли. Аналогичные нарушения выявлены в ДУ-6 и 7. На контроле городской прокуратуры находится дом № 59 по Ленинскому проспекту, по которому ЖЭУК «Центральная» не отремонтировала разрушенные полы (переломлена бетонная плита) и стены подъезда.

Кроме того, ЖЭУК «Южная» объявлено предостережение за одностороннее расторжение ею договора обслуживания по адресу Строителей, 29 в преддверии отопительного сезона. Это чревато чрезвычайной ситуацией и нарушением конституционных прав граждан на жилище и охрану здоровья.

— Александр Юрьевич, в чем, по-вашему, причина большого количества нарушений в исполнении ЖЭУК обязанностей?

— Управляющие компании можно понять. По их объяснениям, на ремонт подъездов и кровли у них не хватает как денежных ресурсов, так и сил, поскольку на балансе каждой ЖЭУК находится большое количество жилых домов. И эта проблема не только в Йошкар-Оле, а по всей России — недостаточное финансирование жилищно-коммунальной сферы и ветхий жилой фонд делают свое дело.

— Расскажите, что означает новое введенное законом понятие «жилищный контроль»?

— Федеральным законом № 93 от 25.06.2012 года в ЖК РФ введено понятие муниципального жилищного контроля, который представляет собой проверки соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований жилищного фонда. Простыми словами, органы местного самоуправления по отношению к муниципальному жилому фонду теперь наделены практически такими же полномочиями, как и Госжилинспекция Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РМЭ и могут проверять деятельность управляющих компаний, ТСЖ.

Имеется еще одна форма управления домом: в соответствии со ст. 161 ЖК РФ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения заключаются каждым собственником помещения от своего имени, либо на основании решения общего собрания собственников. Также от их имени вправе действовать кто-то один, на основании письменной доверенности, выданной ему всеми или большинством. А это уже, согласно статье 164 ЖК РФ, «непосредственное управление многоквартирным домом».

— Обязан ли собственник квартиры исполнять решение общего собрания многоквартирного дома, если он не участвовал в голосовании? Каков порядок обжалования решения собрания?

— В соответствии со ст. 45 ЖК РФ, решение общего собрания по вопросам, отнесенным к его компетенции, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или выступал против.

Такой жилец вправе обжаловать принятое решение в суде. Иск об обжаловании может быть подан в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голос указанного собственника не мог повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными или принятое решение не причинило ущерб истцу.

Беседовала Диляра ГРЯЗНОВА