В настоящее время многие жители нашего города столкнулись с проблемой выбора: переходить на непосредственное управление многоквартирным домом, в котором они живут, или нет? Непосредственное управление можно назвать самым эффективным способом управления с точки зрения контроля со стороны собственников. Он также сулит экономию денежных средств и стабильность в оказании услуг ЖКХ.
В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ МНОГИЕ ЖИТЕЛИ НАШЕГО ГОРОДА СТОЛКНУЛИСЬ С ПРОБЛЕМОЙ ВЫБОРА: ПЕРЕХОДИТЬ НА НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, В КОТОРОМ ОНИ ЖИВУТ, ИЛИ НЕТ?
Непосредственное управление можно назвать самым эффективным способом управления с точки зрения контроля со стороны собственников. Он также сулит экономию денежных средств и стабильность в оказании услуг ЖКХ.
Но проблема в том, что для многих этот способ внове, а новое, даже несмотря на свои преимущества, не всегда хорошо воспринимается и усваивается.
КАКИЕ БЫВАЮТ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ
Напомним, что жилищный кодекс предоставляет три возможные формы управления многоквартирным домом. Первый способ – делегирование полномочий по управлению общедомовым имуществом в управляющую организацию, то есть в ЖЭУК. Второй – управление правлением ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. И третий способ – непосредственное управление.
У каждого способа есть свои плюсы и минусы. Так, ЖЭУК для большинства жителей является самой привычной и самой простой формой. Действительно, знай плати по квитанции за коммунальные услуги, а если в доме потечет вода с труб или крыши – сделай заявку в домоуправление, и оно все устранит (должно, по крайней мере). Но при этом нужно помнить: деньги, которые платят жильцы управляющей компании, невозможно разграничить по статьям использования. И значит, нельзя обязать ЖЭУК специально направить определенную сумму, скажем, на текущий ремонт дома или на благоустройство придомовой территории. Из денег, собранных с жителей, ЖЭУК уплачивает налоги, а также погашает перед поставщиками ресурсов долги, которые возникают у компании из-за жильцов-неплательщиков. И поэтому, когда добросовестные граждане, например, спрашивают: «Почему не обустраивается наш двор, ведь мы исправно платим за услуги ЖКХ?» – управляющая компания вправе ответить: «Вы платите, а ваши соседи – нет, поэтому у нас не хватает денег, чтобы это обустроить».
Второй способ управления – ТСЖ – юристы характеризуют как самый «жесткий». Здесь в доме организуется уже юридическое лицо, и оно работает как предприятие. Одной из его целей может быть получение доходов, которые потом можно направить на нужды того же дома. Зачастую дома, где созданы ТСЖ, имеют возможность предоставлять фирмам рекламные площади, компаниям сотовой связи – крышу для установки оборудования, сдавать в аренду нежилые помещения общедомовой собственности. Все деньги аккумулируются на счету ТСЖ. Но в то же время, являясь юридическим лицом, ТСЖ несет коллективную ответственность перед ресурсоснабжающей организацией. А значит, если кто-то из жильцов не оплатил услугу, то отключают ее по всему дому, и его жители должны сами найти способ воздействия на должника. Кроме того, ТСЖ для обслуживания дома необходимо иметь штат специалистов рабочих и управленческих специальностей либо заключать договоры с подрядными организациями.
И третий способ – непосредственное управление, когда каждый собственник жилья сам заключает договор о предоставлении узкопрофильных услуг с какой-либо организацией. Зачастую это та же ЖЭУК (которая в данной ситуации выступает уже как подрядчик), ей, как и раньше, можно вверить содержание и текущий ремонт дома. При этом договор отдельного человека и управляющей организации касается их двоих. Если ваш сосед – неплательщик, то его долги не ложатся на других жильцов. ОДН высчитываются каждому собственнику, исходя из показаний индивидуального прибора учета, при этом сумма чьих-то чужих долгов за данный ресурс не имеет значения. Взимание долгов с неплательщика становится обязанностью организации, предоставляющей ресурс или услугу, и отключат их только у должника.
ПРЕИМУЩЕСТВА НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ
Назовем лишь самые основные преимущества, касающиеся жителей.
Первое. Задолженность за коммунальные услуги, возникающая из-за неплатежей отдельных жильцов, не будет покрываться за счет расходов на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (тех же подъездов, подвалов, крыш), как это имеет место при управлении ЖЭУК.
Второе. Уменьшается объем обязательных платежей: не начисляются расходы за управление многоквартирным домом, в частности за работу с ресурсоснабжающими организациями. Соответственно, тариф по сравнению с тем, когда домом управляет ЖЭУК, будет меньше.
Третье. Исключается перепродавец (посредник) коммунальных ресурсов. При непосредственном управлении ЖЭУК не предоставляет коммунальные услуги, а оказывает только жилищные услуги. Насчет поставки ресурсов (тепла, электроэнергии и т. д.), как уже говорилось, каждый собственник заключает отдельный договор. То есть снова экономия денег граждан.
Четвертое. При непосредственном способе управляющая организация может перейти к упрощенной системе налогообложения, т. е. может произвести больше работ без дополнительных платежей.
Как видим, преимущества данного способа касаются в первую очередь наших кошельков.
КАК ПЕРЕЙТИ НА НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ
Судя по статистике, в Йошкар-Оле непосредственное управление постепенно приживается – где-то лучше, где-то хуже. Так, по всему жилфонду ЖЭУК «Заводская» таких домов на сегодня уже 230. ЖЭУК «Центральная» перевела на непосредственное управление 86 домов, ЖЭУК «Южная» – 62 дома. В ЖЭУК «Дубки» таких домов 8. В ЖЭУК «Заречная» работа по переводу домов также ведется: проводятся встречи с собственниками жилья, и ряд многоквартирных домов также уже переведен на непосредственное управление.
Чтобы перевести дом на непосредственное управление, необходимо провести собрание собственников жилых помещений в данном доме. Присутствовать на нем должно более 50 процентов собственников. Решение о переходе на новую форму управления принимается простым большинством голосов.
Однако на практике собрать жителей для очного голосования бывает сложно. Поэтому законом также предусмотрены собрания в форме заочного голосования. В этом случае собственники жилья должны заполнить соответствующие бланки. Для того чтобы заочное голосование имело юридическую силу, также необходим кворум – более 50 процентов собственников.
– На самом деле механизм перехода довольно прост, и собственникам не стоит боятся бумажной волокиты, – разъясняет начальник юридического отдела ЖЭУК «Южная» Алексей Планк. – Собственники на общем собрании принимают решение о переходе на непосредственное управление. Они составляют протокол и направляют его в свою управляющую компанию. Та расторгает с ними договор об управлении и заключает договор предоставления услуг по содержанию и текущему ремонту. Копия же протокола направляется в ресурсоснабжающую организацию, которая ставится перед фактом, что граждане перешли на непосредственное управление. Разумеется, она заинтересована в заключении договора с жителями и потому выходит с инициативой и направляет договора собственникам. Вовсе не нужно самим ходить за договорами. Заключить договор с собственниками – обязанность ресурсоснабжающей организации. Сейчас переход проходит автоматически. Например, у всех есть договор с «Мариэнергосбытом». Он сам предлагал договорные отношения, сам собирает сведения по квитанциям. Так же будет и с другими поставщиками ресурсов. Если вы волнуетесь, что не поставили где-то свою подпись, то с юридической точки зрения исполнение сторонами условий договора уже является основанием его заключения. Ведь если собственники не подписали договор энергоснабжения, им не перестают присылать квитанции об оплате. Поэтому волнения граждан беспочвенны: вы берете квитанцию, оплачиваете, а значит, соглашаетесь с условиями. Более того, в «активных» домах обычно есть совет многоквартирного дома (МКД) и председатель. Многие не пользуются этим институтом, хотя председатель МКД имеет право получить сведения о поквартирных счетчиках всех жителей, чтобы провести сверку, сравнить с общедомовым прибором учета.
При непосредственном управлении средства за содержание и текущий ремонт аккумулируются на счете подрядной организации, в роли которой могут выступить управляющая компания или домоуправление. По каждому дому ведется учет собранных денежных средств. Конечно, если дом ветхий, то деньги будут уходить на его поддержание в пригодном состоянии. Бюджетных средств на содержание домов не выделяется. Капитальный же ремонт, согласно закону, проводится за счет средств собственников при любой форме управления.
Форма непосредственного управления сохраняет треугольник взаимоотношений: собственник – поставщик ресурсов – домоуправление. Но если раньше домоуправление всегда было «крайним», то теперь перед жильцами отчитываются все те, кто обеспечивает нормальные условия жизни. Между собой они тоже взаимодействуют. При проблемах вы все также звоните в управляющую компанию. Она рассматривает вопрос, и если он касается ресурсоснабжающей организации, а не управляющей компании, то проблема переадресовывается «ресурсникам».
Тем не менее в целом йошкаролинцы на непосредственное управление переходят пока не слишком активно. Юрист ЖЭУК «Южная» Елена Ивановна Александрова оценивает ситуацию следующим образом: «Люди пока не готовы к непосредственному управлению – для них это темный лес. Собственники только сейчас отходят от старых взглядов и стереотипов, понимают, что они обязаны вникать в управление жилым фондом. Есть люди, которые до сих пор не знают, что у них существуют обязанности по содержанию общего имущества жилого дома, и когда им говоришь об этом, они удивляются. У нас в обществе сложилась правовая неграмотность, то есть ситуация, при которой собственнику просто никто не подскажет, не разъяснит его права по выбору способа управления своим домом. Если не доносить до собственников жилья сейчас информацию по непосредственной форме управления, то добросовестные управляющие компании в силу объективных причин не смогут обслуживать многоквартирные дома, а на смену им придут фирмы-однодневки, которые соберут деньги с людей на капремонт и исчезнут. Поэтому подобного допускать нельзя».
Ольга ЛОСКУТОВА,
Надежда КРАСНОВА