Жилье «на бумаге»: какие гарантии у дольщика?

В последнее время в Марий Эл растет спрос на долевое строительство. Это в корне отличается от ситуации в целом по России, когда число желающих приобрести жилье таким способом, наоборот, снижается. Так, за 9 месяцев 2015 года в Марий Эл зарегистрировано 3080 договоров, тогда как за аналогичный период 2014 года — 2700.


В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ В МАРИЙ ЭЛ РАСТЕТ СПРОС НА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. ЭТО В КОРНЕ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ СИТУАЦИИ В ЦЕЛОМ ПО РОССИИ, КОГДА ЧИСЛО ЖЕЛАЮЩИХ ПРИОБРЕСТИ ЖИЛЬЕ ТАКИМ СПОСОБОМ, НАОБОРОТ, СНИЖАЕТСЯ

Так, за 9 месяцев 2015 года в Марий Эл зарегистрировано 3080 договоров, тогда как за аналогичный период 2014 года — 2700.

На что обязательно нужно обратить внимание, принимая участие в долевом строительстве? Как регулирует права и обязанности дольщиков и застройщиков закон? И почему долевое строительство в Марий Эл пользуется таким спросом?

Об этом рассказал начальник отдела регистрации прав Управления Росреестра по РМЭ Сергей Викторович БОДУНОВ.

СТАТЬ ДОЛЬЩИКОМ
— Прежде чем заключить договор о долевом участии в строительстве, узнайте всю необходимую информацию о застройщике. Сделать это несложно, поскольку застройщик (юридическое лицо, которое ведет строительство на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, аренды, субаренды либо в безвозмездном пользовании), прежде чем собирать деньги граждан, обязан заполнить строительную декларацию об объекте недвижимости. В ней должны быть также сведения о самом застройщике: полное наименование организации, строительство каких объектов недвижимости она осуществляла в последние три года, в какие сроки вводила их в эксплуатацию и т. д. Просмотрев данную информацию, можно понять, добросовестный это застройщик или нет и как долго он осуществляет свою деятельность на рынке жилья. Эта информация должна быть в открытом доступе в Интернете.

Определившись с застройщиком, можно обратиться к нему для заключения договора долевого участия в строительстве. Сам договор подлежит государственной регистрации, причем это делается очень быстро — в течение пяти рабочих дней.

Конечно, выбирая застройщика, обращайте внимание и на цену за квадратный метр, которую он предлагает, и на условия рассрочки. Причем надо иметь в виду, что цена за «квадрат» зависит от того, на какой стадии готовности объекта вы заключили договор: если на нулевом цикле (на стадии фундамента), то цена ниже, если же строительство уже практически завершено, цена, соответственно, выше.

ЗАЩИТА ДОЛЬЩИКОВ
— Долевое строительство — это всегда риск, ведь вы покупаете не готовую квартиру, а абстрактный объект недвижимости. Соответственно, для дольщиков должна существовать определенная гарантия. Закон «Об участии в долевом строительстве», принятый 2005 году, упорядочил регистрацию права требования на объект строительства. Это ставит заслон таким инцидентам, как двойная регистрация одного и того же договора. Однако в самом договоре единственной гарантией дольщиков было то, что земля, на которой строился дом, находилась у них в залоге, чего подчас оказывалось явно недостаточно, когда застройщик по какой-то причине прекращал строительство.

С 1 января 2014 года в закон были внесены изменения в части государственного страхования гражданской ответственности застройщика. То есть если последний свернул свою деятельность, к примеру обанкротился, то страховая компания выплачивает дольщику возмещение. Другой вариант на этот случай — поручительство банка.

А с 1 октября 2015 года вступили в силу новые изменения законодательства, которые ужесточают требования уже к страховым компаниям. Так, информация о компаниях, которые имеют право заключать договоры страхования с застройщиками, размещена на официальном сайте Центробанка РФ. На данный момент в списке — 20 страховых организаций по России. Это крупные компании, у которых не менее 1 млрд рублей собственных средств и уставной капитал в размере не менее 120 млн рублей (В Марий Эл сейчас страхуют только две такие организации). Если компания-страховщик не подпадает под данные требования, она должна уведомить об этом застройщика, и застройщик должен перезаключить договор страхования с другой компанией.

Но если договор страхования заключался в отношении всех участников долевого строительства, а не отдельно с каждым, то он действует и будет действовать до ввода объекта в эксплуатацию, даже если страховая организация не попала в список Центробанка. Таким образом, данная организация продолжает нести ответственность по выплате возмещения при страховом случае.

Надо понимать, что при таких условиях страховые компании будут работать только с теми застройщиками, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке недвижимости и в состоянии строить объект как за счет своих средств, так и с привлечением средств граждан.

МОЖНО ЛИ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
— Отказаться можно либо по обоюдному согласию с застройщиком, либо в случае невыполнения им существенных условий договора (например, сдача объекта в эксплуатацию не в указанный срок), либо в судебном порядке.
Также закон допускает переуступку права требования: сделать это можно в любой момент до того, как вам передали готовую квартиру по соответствующему акту. То есть вместо вас участником долевого строительства станет другое лицо, однако при этом вам необходимо полностью выплатить стоимость квартиры.

СИТУАЦИЯ В МАРИЙ ЭЛ
— Спорные ситуации в Марий Эл возникали до апреля 2005 года, т. е. до вступления в силу Закона «Об участии в долевом строительстве». В то время такого понятия, как долевое строительство, вообще не существовало: был закон 1998 года об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым граждане, вложившиеся в строительство нового жилого дома, выступали инвесторами. Вот тогда было много обманутых: имели место двойные и даже тройные продажи квартир, застройщики банкротились, дома не достраивались, а инвесторы не получали никакого возмещения средств. Сейчас подобных ситуаций не возникает.

Сейчас в Марий Эл регистрация договоров участия в долевом строительстве только возросла. Долевое строительство жителям республики и ее столицы кажется привлекательным. Это легко объяснить: ведется активное строительство, а массового банкротства застройщиков не наблюдается.

Подготовила Ирина СУВОРОВА